不只是加装电梯:上海为何需要力推旧住房综合

  随着时间的推移,老龄人口的增长、房屋的老化,旧房综合改造这项关乎民生尤其是老年人切身利益的工作,重要性日显突出。这是一个新的课题,它涉及到加装电梯、加层改造、屋面翻做、修正墙面、维修道路、更新电线、增加停车位等方面,是一个综合性的工程。

  人们记得,20世纪70年代末至80年代,上海在曲阳、鞍山等地区,兴建了一大批六层楼的多层住宅小区,这对解决当时的住房难题发挥了积极作用。目前,这批住房约有1.6亿平方米,分布在全市4000多个小区,并且,仍然承载着近一半上海市民的居住功能。

  这些年来,尽管上海市有关部门通过多种改造手段,改善了居民的一些居住条件,但这批旧住房仍然存在着不少问题,其突出表现为“三难一旧”:一是上下楼难。这批房子普遍没有安装电梯,加上老小区里老年人较多,上下楼梯很不方便。二是安全难。外挂空调仅靠膨胀螺栓支撑,时间一长很不安全,达不到抗震要求。三是卫生难。屋顶水箱构造落后易污染,居民用水卫生令人担忧。

  上述这些问题日益突出,如今必须引起高度重视。而从宏观层面来看,推进旧房综合改造可以拉动内需,化解产能过剩,乃至形成新的经济增长点。据住建部和国家统计局的数据,1980年至2000年建成的老旧小区,全国的建筑面积达80亿平方米。这可以带动建材、钢铁、装修、环保材料等上下游多个产业,都是经济增长的希望所在。

  同时,这也有利于改善城市环境,促进城市更新。2014年,上海提出了“规划建设用地规模负增长”,“以土地利用方式转变倒逼城市发展转型”。上海城市更新的目的是节约利用存量土地,提升城市功能,改善人居环境,激发城市活力。而旧房综合改造,正是重要抓手。通过旧房综合改造,可以使大批建于上世纪60/70年代,标准低、质量差、面积小、环境乱的老式多层住宅“旧貌换新颜”,大大提高了居住质量,美化了周边环境,由此也推动城市更新工作的大步迈进。

  通过旧房综合改造推进城市更新,需要发挥政府、市场、社会各方面的作用:一是需要多方参与、共建共享。二是相关管理部门要协同配合。三是保障措施要到位,确保实施。

  这些年各级党委政府都高度重视群众的住房问题,投入了大量的人力物力财力,加大旧区改造力度,加强旧住房综合改造,市民居住条件得到了明显改善。但就旧住房综合改造而言,无论在档次、品质还是功能上,目前仍处于最基本的需求阶段,还存在比较大的提升空间。如今尤需更加注重改造的整体性、全面性,由单纯的加层加装电梯向综合改造转变。

  同时,改造方式也应因地制宜。有条件的房屋上可加层改造,如加两层轻型结构,把居住底层和二层的居民搬至七层八层,解决日照问题。腾出的底层可用来停车或作为社区服务中心等,二层可用于出售,平衡改造资金。对房屋间距过小、没有条件加层的,可将两幢房屋拆了重建一幢小高层,用空间换占地。

  同时,相关方面也宜加快针对这一领域的政策修订乃至立法工作,在制度框架内解决难点问题,如容积率问题、房屋间距问题、拆后重建问题、资金分摊问题等,依法保障这项工作有序持续推进。

  (本文仅代表作者个人观点。作者为中国房地产学会城市旧房综合改造专业委员会秘书长 题图来源:视觉中国 图片编辑:曹立媛)